Vấn đề công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa nghiêm

Theo KTNN, thực tế, vấn đề chậm công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chậm phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đã dẫn tới việc lập các kế hoạch sử dụng đất những năm đầu kỳ tại một số địa phương cấp tỉnh, huyện chưa đảm bảo cơ sở pháp lý, bản đồ kế hoạch sử dụng đất chưa phù hợp với bản đồ quy hoạch sử dụng đất tại một số vị trí, tuyến đường. Đến thời điểm kiểm toán, có địa phương cấp huyện vẫn chưa công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân (UBND) huyện.

Hơn nữa, KTNN còn phát hiện có địa phương phê duyệt danh mục dự án có sử dụng đất trước khi có kế hoạch sử dụng đất; phê duyệt bổ sung dự án thu hồi đất khi chưa được Hội đồng nhân dân (HĐND) tỉnh thông qua. Một số dự án chậm đưa đất vào sử dụng; chuyển mục đích sử dụng đất chưa phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và vẫn còn tình trạng làm nhà, xây dựng kiến trúc trên đất nông nghiệp hoặc không phải đất ở.

Trao đổi với phóng viên Báo Kiểm toán về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - nhấn mạnh, vấn đề công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được các địa phương thực hiện, song việc thực hiện chưa nghiêm túc. Chẳng hạn, các cơ quan tài nguyên và môi trường ở địa phương có Phòng trưng bày các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, đa phần người dân khi nhìn các quy hoạch, kế hoạch này đều không hiểu. Chưa kể, kết quả khảo sát việc công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương do Ngân hàng Thế giới (WB) thực hiện còn cho thấy, tại nhiều địa phương, bản đồ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thậm chí còn được treo ẩn phía sau nhiều thứ khác nên người dân cũng không nhìn thấy các bản đồ quy hoạch, kế hoạch này.
 

Mặt khác, theo GS. Đặng Hùng Võ, quy hoạch là tài liệu kỹ thuật nên người dân nếu chỉ xem bản đồ sẽ không hiểu. Do đó, để người dân có thể hiểu rõ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương, cơ quan chức năng phải có thêm một báo cáo kèm theo mang tính bình dân hơn, hợp với số đông nhận thức của người dân. Tuy nhiên, hiện chúng ta chưa làm được điều này. Vì vậy, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt vẫn chưa “đến tai, đến tay” người dân. Trong khi đó, rất nhiều người dân quan tâm đến việc đất đai của họ liệu có bị thu hồi hay không?

Đặc biệt, chỉ ra nút thắt ở tầm vĩ mô, chuyên gia này cho rằng, trong quy định pháp luật, chúng ta vẫn chưa làm rõ quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội theo Luật Quy hoạch năm 2017 cũng như với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn. 3 quy hoạch này vẫn chưa phối hợp được với nhau, thậm chí có những điểm còn xung đột, có những vị trí quy hoạch rất “lửng lơ”, không rõ loại đất được quy hoạch, không rõ sự thay đổi trong tương lai. Điều này không phù hợp với quy định của các luật quy hoạch. Theo đó, để giải quyết tận gốc mâu thuẫn giữa các quy hoạch, GS. Đặng Hùng Võ kiến nghị cần có sự thống nhất giữa 3 Bộ: Xây dựng, Kế hoạch và Đầu tư, Tài nguyên và Môi trường. Vấn đề này đù đã được đặt ra từ năm 2005, nhưng cho đến nay, 3 Bộ vẫn chưa có sự thống nhất nên mỗi quy hoạch vẫn đi theo một hướng...
 
Vấn đề định giá đất vẫn “chưa đâu vào đâu”…

Bên cạnh những bất cập trong công khai, minh bạch thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, KTNN còn chỉ rõ những hạn chế liên quan đến việc xác định giá đất. Đơn cử, có địa phương xác định bảng giá đất nông nghiệp chung trên toàn tỉnh với cùng một mức giá cho các loại đất nông nghiệp. Giá đất tại một số vị trí đường trục chính ở đô thị, khu vực nông thôn tiếp giáp khu công nghiệp được xây dựng chưa đáp ứng nguyên tắc phù hợp với giá thị trường. Thậm chí, có địa phương sử dụng giá đất đang rao bán, chưa được giao dịch thành công để khảo sát, so sánh làm cơ sở xác định giá đất cụ thể; tính toán chi phí phát triển, lợi nhuận khi xác định giá đất khởi điểm để đấu giá chưa phù hợp.

Trao đổi về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, hiện nay, vấn đề định giá đất vẫn là “yếu nhất” của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này, bởi chúng ta chưa hoàn thiện được phương pháp tính giá đất sao cho giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá trị thị trường. Do chưa đạt được yêu cầu này nên quy định tại Dự thảo Luật chưa đáp ứng yêu cầu Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đặt ra. Việc luật hóa phải thực hiện, nhưng những quy định của Dự thảo Luật về định giá đất hiện vẫn “chưa đâu vào đâu”, nếu dựa vào đó thì tình trạng giá đất không phù hợp với giá thị trường vẫn tiếp tục xảy ra.

Bàn giải pháp cho vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ cho hay, sau khi tổng hợp tất cả các nghiên cứu, WB đã có Báo cáo góp ý cho Chính phủ Việt Nam về việc sửa Luật Đất đai, trong đó có một nghiên cứu sâu về lộ trình quy định giá đất của Nhà nước sao cho phù hợp với giá trị thị trường. “Mặc dù lộ trình nâng cấp kỹ thuật xác định bảng giá đất của Nhà nước đã có đầy đủ trong nghiên cứu kỹ lưỡng của WB, nhưng đề xuất trong Báo cáo này vẫn chưa được tiếp thu và đưa vào Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi” - GS. Đặng Hùng Võ, người chấp bút cho Báo cáo này của WB chia sẻ./.
 

GS. Đặng Hùng Võ: "Vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và công khai thông tin đất đai đến người dân vẫn có 2 điểm lớn cần giải quyết. Một là, làm gì để người dân hiểu được quy hoạch. Hai là, làm thế nào để có được sự thống nhất giữa các loại quy hoạch".

TS. Nguyễn Minh Phong: "Thực tế cho thấy, giá đất trong khung/bảng giá đất có khoảng cách rất xa với giá đất trên thị trường, đặc biệt ở những đô thị phát triển sôi động. Đây là nguyên nhân chính gây nên tình trạng thất thu ngân sách nhà nước từ thuế sử dụng đất, phí và lệ phí, tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, cũng như từ tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; người dân chịu thiệt khi bị thu hồi đất…"

TS. Vũ Đình Ánh: "Chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và kỷ luật, kỷ cương trong thực hiện các quy hoạch, kế hoạch chính là chìa khóa bịt lỗ hổng, khắc phục tình trạng quy hoạch, kế hoạch được ban hành chưa phù hợp với thực tế, thiếu tầm nhìn, bị chi phối bởi nhóm lợi ích..."

KTNN chuyên ngành V: "Các phương pháp xác định giá đất hiện nay còn nhiều bất cập, không rõ ràng nên vướng mắc trong quá trình thực hiện. Chẳng hạn, cùng một địa phương, khi áp dụng các phương pháp khác nhau thì có chênh lệch lớn về giá trị khu đất, dẫn đến thất thoát ngân sách nhà nước…"

HỒNG THOAN - XUÂN HỒNG
(Báo Kiểm toán số 23/2023)